Il catasto si distingue in:
- catasto terreni: per suoli agricoli, fabbricati rurali al loro servizio, terreni incolti, strade pubbliche e acque esenti da estimo;
- catasto dei fabbricati – Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.): per tutte le costruzioni urbane e rurali.
Le principali informazioni riportate nel catasto terreni riguardano la superficie, la ditta intestataria e le caratteristiche economiche.
Nel catasto terreni il reddito imponibile è suddiviso in:
- Reddito dominicale: determinato dalle tariffe d’estimo approvate dai singoli comuni per ciascuna classe, qualità di terreno per la relativa superficie.
- Reddito agrario: è la remunerazione derivante dall’esercizio dell’attività agricola.
E’ il reddito dominicale, rivalutato, che – in alcune ipotesi espressamente previste dalla legge – viene tenuto in considerazione per il calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Normalmente le imposte vengono calcolate sul prezzo di vendita.
Il catasto dei fabbricati raccoglie tutti i fabbricati, siano essi di uso industriale, commerciale o civile.
Nello specifico, per ogni fabbricato, vengono indicati:
- Identificazione catastale: nome del comune, sezione, numeri di mappa, particella e subalterno;
- Indirizzo
- Classe di redditività: ogni categoria è suddivisa in classi, in funzione della capacità di generare reddito. La capacità reddituale di un bene viene stimata in funzione delle sue caratteristiche posizionali.
- Consistenza: numero dei vani o superficie netta;
- Rendita catastale: reddito ordinario al netto delle spese di conservazione e al lordo delle imposte;
- Categoria catastale: codici relativi alla destinazione d’uso dell’immobile, suddivisi in gruppi (per esempio per gli immobili a destinazione ordinaria: gruppo A (alloggi, uffici privati), gruppo B (scuole ospedali, uffici pubblici), gruppo C (attività commerciali/artigianali private).
Le imposte di registro per la compravendita di immobili viene calcolata abitualmente sulla rendita catastale rivalutata, salvo casi particolari.
La riforma del catasto di cui si parla da tempo mira a risolvere alcuni problemi e limiti dell’attuale catasto quali lo scollamento fra i valori del Catasto e i valori del mercato immobiliare, la mancata registrazione di una quota consistente del patrimonio immobiliare (oltre 1 milione di unità), la mancanza di probatorietà.
L’aspetto che mi affascina maggiormente della mediazione immobiliare è proprio riuscire a trovare la proprietà che vi farà innamorare e sentire a casa, essere il punto di equilibrio della trattativa e riuscire a soddisfare tutte le parti in gioco, rendendo l’affare vincente ed entusiasmante per tutti.
